房產(chǎn)銷售騙局套路(賣房怎么防被騙)

來源:上游新聞-重慶晨報

1月12日，上游新聞報道，渝北區(qū)李先生出售自有房產(chǎn)，在與買方、房產(chǎn)中介、房屋持有人完成過戶手續(xù)后，并未收到尾款。他調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，房子已經(jīng)抵押給銀行和小貸公司兩次(“上游幫房子賣了，但尾款沒收到？重慶200多人踩“坑”

)。據(jù)李先生介紹，目前重慶有不少人都有過賣二手房的類似經(jīng)歷。這些賣家也已向警方報案，積極提供線索，希望追回尾款。

1月13日，李先生再次聯(lián)系上游新聞記者，稱與有相同遭遇的受害人分析后，認(rèn)為在簽訂合同的購房者和業(yè)主背后，有一個“專業(yè)”團(tuán)隊進(jìn)行“遙控指揮”，該團(tuán)隊就是策劃騙局的核心人員。

李先生現(xiàn)在應(yīng)該做什么？他房子的尾款能追回來嗎？參與李先生房屋買賣，但現(xiàn)在消失的中介是否承擔(dān)責(zé)任？交易房屋的持有人是否承擔(dān)法律責(zé)任？李先生可以向持票人要求尾款嗎？提供按揭貸款的銀行和小貸公司是否審核不嚴(yán)？.......針對李律師遇到的各種問題，上游新聞記者采訪了重慶巨沃律師事務(wù)所合伙人律師萬爽，他一一做了詳細(xì)解答。

萬雙律師

上游新聞記者:賣房人李先生在意識到可能被騙時，除了報警，還能做些什么來保護(hù)自己？

萬爽律師:首先必須是報警，并提供嫌疑人的銀行賬號、微信賬號等信息，要求公安機(jī)關(guān)盡快采取查封等追贓措施。然后，啟動民事訴訟，進(jìn)行訴前保全。但如果犯罪團(tuán)伙作案手法嫻熟，極有可能在賣家得知被騙時錢已經(jīng)被轉(zhuǎn)移。

上游新聞記者:賣方可以要求支付要出售房屋的尾款嗎？如果有機(jī)會拿回尾款，需要多久？

萬爽律師:理論上可行，但實(shí)施有難度。由于有房屋買賣合同簽訂，出賣人要求合同上的買受人(持有人)支付尾款不存在法律障礙，也就是說獲得勝訴判決并不困難。但由于合同上的買方是持有人，其信用能力不強(qiáng)，通常不具備支付合同尾款的能力，所以賣方很難拿到尾款。

由于近年來法院的案件數(shù)量較多，不同法院的處理速度也不一樣。在只有一審和執(zhí)行階段的情況下，時間大概是6個月到1年。

上游新聞記者:從李先生提供的信息來看，他這次很可能是被一個團(tuán)伙騙了，買房和做持有人背后還有別人“指使”。作為團(tuán)伙主要人物，可能要承擔(dān)什么樣的法律責(zé)任，會涉及刑事責(zé)任嗎？還是只是民事責(zé)任？根據(jù)李先生提供的線索，這些人只是在拉關(guān)系，并沒有和賣方簽訂買賣合同，也不持有這些房產(chǎn)。

萬爽律師:這種詐騙模式在重慶并不多見，但在沿海地區(qū)出現(xiàn)過犯罪隊員被判合同詐騙罪的案例。至于最終定罪，還是要看公安機(jī)關(guān)的調(diào)查取證，并不是說幕后人物不出面就可以不承擔(dān)責(zé)任。畢竟最終被騙的資金肯定都進(jìn)了幕后團(tuán)伙的腰包，只是中間過程環(huán)節(jié)太多，取證困難。

上游新聞記者:產(chǎn)權(quán)人會承擔(dān)法律責(zé)任嗎？賣家可以要求持有人尾款嗎？還是只能找簽買賣合同的人要尾款？如果持有人的房屋被依法拍賣，金額不足以還清全部按揭貸款，其名下的其他房產(chǎn)是否會被強(qiáng)制執(zhí)行？或者正在申請財產(chǎn)保全？據(jù)我們所知，持有者并不知道幕后人員的操作，只是為了小恩小惠而持有和簽收。

萬爽律師:很明顯。至于民事責(zé)任還是刑事責(zé)任，要看其在整個詐騙中的地位。如果持票人與幕后“買家”事先合謀，將整個事件定性為刑事犯罪，則持票人與幕后“買家”是共同犯罪，需要承擔(dān)刑事責(zé)任。通常，法院會命令受害者賠償。

如果刑事途徑失敗，受害人通過房屋買賣合同追究持有人的民事責(zé)任也是可行的。此時無需區(qū)分是否是涉案房屋，其名下所有財產(chǎn)均可申請法院強(qiáng)制執(zhí)行。

持有人持有并簽收小恩小惠，不涉及共同犯罪的，也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。沒有持有人簽字的相關(guān)文件，整個犯罪過程就無法完成。事發(fā)后，持有人明顯沒有法律依據(jù)，因?yàn)樗恢雷约汉灹耸裁次募?。他要為自己簽署的文件承?dān)法律責(zé)任，這應(yīng)該是基本的法律常識。

上游新聞記者:李先生在接受上游新聞采訪時表示，房屋交易過程中，一直有房產(chǎn)中介公司介入，并簽訂了三方購房合同。申請住房抵押貸款時，中介公司也在銀行代理，賣方認(rèn)為自己遇到了“黑中介”。在這種背景下，中介公司是否應(yīng)該承擔(dān)相關(guān)責(zé)任？事發(fā)后，李先生透露，當(dāng)時辦理業(yè)務(wù)的中介公司已經(jīng)人去樓空空。如果要追究他們的責(zé)任，他們能逃脫嗎？

萬爽律師:在調(diào)查過程中，公安機(jī)關(guān)有權(quán)根據(jù)賣家提供的線索，對中介公司的相關(guān)人員進(jìn)行詢問，調(diào)取相關(guān)證據(jù)，以確定其是否參與犯罪，從而進(jìn)一步確定其是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任，承擔(dān)何種責(zé)任，這取決于證據(jù)的收集。

去樓空不會導(dǎo)致責(zé)任的消除。涉及刑事犯罪的，公安機(jī)關(guān)有權(quán)對犯罪嫌疑人進(jìn)行網(wǎng)上追逃。

上游新聞記者:在買方未支付尾款的情況下，買方多次利用時間差用新房產(chǎn)證申請商業(yè)貸款。銀行和小額貸款公司是否審批不嚴(yán)？賣家能追究他們的責(zé)任嗎？

萬雙律師:這種情況一般不會發(fā)生在大型銀行。一般情況下，買方在面簽后不能單方面撤銷申請，更不能單方面辦理房屋過戶。如果能證明銀行和小貸公司的工作人員存在違規(guī)操作甚至共同犯罪的行為，顯然可以追究個人責(zé)任，而銀行和小貸公司是否需要承擔(dān)責(zé)任，要看他們在給賣家造成損失的事件中是否存在過錯。

采訪最后，萬爽律師補(bǔ)充了1月12日重慶市規(guī)劃和自然資源局官網(wǎng)發(fā)布的《關(guān)于優(yōu)化存量房轉(zhuǎn)讓預(yù)告登記和抵押預(yù)告登記的通知》。

重慶市規(guī)劃局自然資源局網(wǎng)站截圖。

《關(guān)于優(yōu)化存量房轉(zhuǎn)讓預(yù)告登記和抵押預(yù)告登記的通知》明確，目前二手房交易可通過網(wǎng)上申請登記，1個工作日內(nèi)可取得不動產(chǎn)登記證。登記后，未經(jīng)登記的權(quán)利人同意，登記的不動產(chǎn)所有權(quán)人處分的，不發(fā)生物權(quán)效力。

萬雙律師表示，這種方式可以有效避免一房賣二、一房付二等情況的發(fā)生。但為了更好地防范近期二手房詐騙事件，銀行等金融機(jī)構(gòu)需要結(jié)合上述新規(guī)，對貸款審批流程進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。

上游新聞記者言和

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